中国工业报 吴晨

5月17日，中国人民银行（以下简称“央行”）和国家金融监督管理总局联合发布了一系列重大房地产行业提振政策，被业内形象地称之为楼市“5·17新政”。

政策发布一周多来，多地火速跟进落实。财联社5月24日消息称，目前，已有广东19个地市，湖北、云南、山西、甘肃、河北、陕西、宁夏、广西、重庆等宣布取消当地首套房和二套房贷款利率下限。省会城市中，福州和长沙跟进；非省会城市中，泉州、南平、芜湖也已宣布跟进。

同时，政策发布后，全国多地楼盘现场上演“人头攒动”“接近日光”“凌晨卖方”“等客入场”等现象，有的楼盘甚至取消了价格优惠，宣布上涨1%“逼空”。房地产市场需求不振的低迷格局看似正在被扭转，“历史性”的救市政策能否从根本上挽救中国房地产市场于水火？民营尊龙凯时人生就是博官网登录房企的被挤出效应能否得到缓解？居民购房信心能否被撬动？一系列问题为外界所关注。

“历史性”救市政策

楼市“5·17新政”的具体内容包括，明确提出取消全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限；降低首付比例：居民首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于15%、二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于25%；降低公积金贷款利率：下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点，调整后的五年以上首套房个人住房公积金贷款利率为2.85%。

同时，央行还表示，将设立3000亿元保障性住房再贷款，用以支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售的商品房，用作配售型或配租型保障性住房。

以上政策的颁布反映出国家层面对于支持合理住房消费需求和去库存的高度重视，其对于居民房贷的拉动、刚需和改善型住房的快速释放和规模性释放等都具有非常重要的意义，因而政策一出台就受到了广泛关注。

易居研究院研究总监严跃进告诉中国工业报，此次政策属于中国购房历史上非常罕见的宽松政策，其能级超过过去所有的放宽政策，是历史级的购房提振政策，影响深远，对于拉动市场交易具有非常明显的作用。

严跃进认为，降低首付比例叠加降低公积金贷款利率，对于后续购房者积极入市会产生实质性影响。后续“低首付+低商贷利率+低公积金利率”的购房模式会形成，全力助力今年房地产销售市场的活跃，也有助于全面提振房地产市场的复苏。

此次政策组合拳的发布与以往各类购房政策相比，有哪些突出特点？

民建北京市委经济委员会委员、房地产资深从业人士张翼向中国工业报总结道，此次政策组合拳有两个突出特点：第一个特点是靶向施策、精准发力。央行“四箭齐发”稳楼市，拟设立3000亿元保障性住房再贷款，降低首付比例，取消个人住房贷款利率政策下限，下调公积金贷款利率，这“四支箭”均为金融政策。金融是楼市的“牛鼻子”，牢牢扭住金融这个“牛鼻子”，才能让需求更活跃、供给更优化、楼市更平稳。

第二个特点是供需两端、协同发力。当前房地产面临的问题，不是周期性调整，而是结构性重构，突出表现是需求低迷、供给过剩，也因此，亟须在“需求侧”予以激发，在“供给侧”加以去化。此前，多地推出的住房“以旧换新”政策之所以成效不彰，根源在于未能长效化解卖房难的现实问题。很多城市如今都是存量房主导，持有的二手房一再降价都卖不出去，必然影响出于置换目的购买新房的积极性和动力。

张翼认为，处于“供给侧”的卖方房子不好卖，实际上是因为处于“需求侧”的买方在房贷、首付层面“压力山大”。此次央行“四支箭”其中三支是瞄准“需求侧”，并明确表态支持地方国企以合理价格收购已建成未出售商品房，这是立足“供给侧”优化增量住房的具体举措。

一二线城市落地快

楼市“5·17新政”一经出台，各地落实层面信号积极、动作频频。

严跃进告诉中国工业报，首付15%的政策推进情况方面，目前包括武汉、湖州等地都以非官方或媒体报道的形式提及要推进15%首付政策。武汉相关银行个贷部明确表示，已经有银行开始执行首套首付15%，二套首付25%的政策。当然也有一些银行表示，暂时还没有接到调整的通知。

合肥方面，相关国有大行的情况显示，已经在5月21日将首套房贷首付比例降至15%，二套房贷首付比例降至25%。有银行表示会在后续两天跟进。

湖州方面的消息，目前已经有银行谨慎表示，内部已传达首套首付为15%、二套25%的比例，但同时也要看楼盘的签订协议，放款也需要等通知，但预计很快会有明确通知。

“总的来说，武汉属于本次最早公开首付比例降至15%的城市，全国率先打响‘首付15%第一枪’，其信号意义非常强。同时这也说明，各地首付比例会有持续下降的空间。尤其是从武汉的操作来说，预计至少所有二线城市首付比例都有可能下调至15%，这也是近期研判各地房地产政策尤其是房贷政策需要把握的重点方向。”严跃进认为，各地房地产政策的进一步宽松和房贷市场、购房市场的进一步活跃，作用明显，客观上对于5-6月份全国房地产市场的活跃也具有积极意义。

特别值得一提的是，此次央行公积金政策出台后，全国反应最快的城市是贵阳。其在5月17日当天下午就已经明确表示要下调个人住房公积金贷款利率。而从近期各地的反馈情况看，几乎所有地方公积金中心都已经发布了住房公积金贷款利率下调的政策，步调一致、反应迅速。

“关于公积金的调整节奏，全国普遍是在5月18日进行调整，即针对新购房项目，利率也总体上调整到5年期以上为2.85%的水平。”严跃进表示，不过也有特殊的城市。比如说拉萨，明确表示首套住房5年期以上公积金贷款为2.038%。这比全国层面的2.85%还要低很多，也体现了公积金各地略有差异化执行的导向。

关于存量公积金贷款的内容，普遍是约定明年元旦进行调整。而深圳比较特殊，其明确在2024年下半年进行调整，和地方特殊性有关系。

此外，商贷利率上，目前武汉、合肥和广东省内除广州和深圳外等城市，已经明确表态下调。武汉部分银行房贷首套利率已下调至3.25%，二套降至3.35%。合肥部分银行首套房和二套房的房贷利率均降至3.45%。5月24日，广东除广州和深圳外，其他19个城市均取消了房贷利率下限。

“这充分说明，各地政策放松步调是一致的，除了极个别超大城市外，总体上政策属于‘放松到底’的态势，最大限度地发挥政策宽松对楼市的提振效应。”严跃进说。

民营房企更需流动性支持

事实上，面对2021年即频繁爆出的房企流动性危机，央行及各地政府均作出过“放松试点”。

2月21日，重庆市住建委发布消息，重庆租赁住房贷款支持计划试点暨住房租赁基金首批收购项目举行签约仪式。重庆国企签约收购4207套房源，投入租赁市场。重庆市住房城乡建委相关负责人认为，国有企业市场化批量收购商品房，有利于向市场传递积极信号，释放支持房地产稳健发展的态度和决心；有利于增加租赁住房供给，满足新市民、青年人多层次住房需求，促进房地产市场加快恢复。

这是对1月5日央行下发的《国家金融监督管理总局关于金融支持住房租赁市场发展的意见》的积极响应。某种程度上，2024年提振楼市的第一步就是从银行下场开始，通过银行“租赁住房贷款支持计划”（以下简称“租赁房贷计划”）给国企发放贷款，国企收到款后，再从卖不掉房、濒临倒闭的房企收购现房，从而为房企注入流动性，使其能够有资金归还银行欠款。业界人士将这一路径称之为“（房地产救市）这盘棋也就活了”。

5月17日，央行副行长陶玲表示，近期，央行将出台正式文件，并统筹考虑政策衔接，把租赁房贷计划并入保障性住房再贷款政策中管理，在全国范围全面推广。

严跃进提到，央行设立3000亿元保障性住房再贷款，这其实说明在保障房领域出现了结构性货币政策工具。此类资金主要是针对收购房企库存房源，并用于配售型或配租型保障性住房。

“该政策的出发点是为了拯救房地产开发商的资金链，最终目的是为了保交楼，连带效应是阻止银行坏账继续恶化趋势，并且实现房企去库存，进而间接形成市场底部预期，还能增加保障房、廉租房供给。”严跃进认为，此项政策对于房企库存房源的收储和去化，更好满足保障房建设等具有积极作用。此类政策工具的利率成本预计会低于1.5%，有助于加快推进“以购代建”工作推进。

张翼也向中国工业报表示，高杠杆、高周转、高风险，房地产是典型的“三高行业”。高杠杆的前提是高周转，没有高周转就是高风险。开发贷、住房贷是确保开发商流动性的关键，此番一系列政策的出台，有助于住房贷规模的放大，短期内有助于舒缓开发商的流动性。此外，保交楼的良好成效注定会不断显现。保交楼，是房企“自救”、续命的首要前提,没有这个前提，很多房企早已倒下。如果没有保交楼，很多房企会丧失掉起码的流动性支持。也因此，保交楼，房企是有动力有行动的。

5月中旬，知名房企雅居乐官宣“爆雷”，包括万科、融创、碧桂园在内的标杆房企流动性承压。综合来看，2021年延续至今的房企流动性困境并没得到根本性扭转，反而是在不断加剧加深。2024年前4个月，央地国企的发债占比达到9成以上。金融机构对央地房地产国企的信贷偏好，无论是“白名单”机制，还是直接融资，都侧面印证了民营房企的生存友好度欠佳，导致民营房企的流动性困境加重。

“5·17新政”对民营房地产企业当然是属利好，但效果还需要时间进一步验证。

张翼同时指出，保交楼、稳民生，金融服务要先行，要始终坚持“保交楼”专项借款封闭运行专款专用的原则，同时要摸清保交楼项目资金流向，建立资金共管账户，防止出现挤占挪用专项资金，以及资金抽逃的情况。要在金融、信贷、直接融资层面给予民营房企更多的倾斜。政府部门给增信，金融机构给授信，广大民营房企才能更自信。要一视同仁支持不同所有制房地产企业的合理融资需求。

楼市激活“功夫在诗外”

新政之下，现在是购房的好时机吗？

上述一揽子政策充满力道，力度空前，以金融为抓手在供需两端协同发力，对一度极为低迷的房地产市场注入满满能量。张翼表示，“低首付+低利率+促消费+优供给”正在成为楼市常态，要通过以旧换新，发放购房消费券等多种方式促进消费回暖，积极助力楼市持续复苏。

“当前的楼市新政向市场清晰地传递了决策层支持房地产健康发展的强烈信号，提振的是市场信心，促进的是房地产市场的良性循环，对于购房者入市正在并将继续产生更为积极的实质影响。”张翼告诉中国工业报。

站在购房者的角度，首套房、二套房目前都已是史上最低的首付比例和贷款利率，按揭贷款是多年以来最为宽松的时期。房价筑底企稳的当下，首付比例降了，贷款利率降了，每个月需要支付的房贷少了。张翼据此认为，刚需群体“上车”的机会已至，更多的“以小换大、以近换远”的改善型需求也将得以释放。“需求侧”得以激发之后，不管是存量房产的消化，还是增量住房的去化，都将适度激活。

二零二壹房地产租赁有限公司总裁张隽也向中国工业报表达了类似的看法，如果把居住价值和金融价值作为是否决定买房的考虑属性，他建议，看重居住价值属性的消费者可以考虑购房，尤其是以上学、结婚、有改善性需求为目的的购房，如今购房的可选择性余地也较大，所带来的收益一定程度上能够平衡未来房价下跌的可能性。但对于以金融投资为核心目的的购房者则应当谨慎，因为从政策的出台到产生作用，需要一定的时间。

“当然，政策的有效性取决于政策的恒定性，即始终坚持——增量部分要千方百计做好管控，存量部分要想方设法加快去化。”张翼说，稳楼市的根本举措往往是“功夫在诗外”。当前的经济环境之下，住房为代表的大宗消费是以稳定的收入为前提的，也因此，还是要千方百计保企业、稳就业、促增收，激活股市债市，让广大公众拥有更多财产性收入。

伴随着一系列实效政策的陆续推出，广大购房人的消费信心得以提振，入市意愿得以强化，一线城市新房、二手房价格有望率先止跌、企稳，但二三线城市楼市的活力恢复仍需时日，对于楼市后市走势需保持理性，“以价换量”仍是现状和趋势。

“房地产的深度调整仍将持续较长时间，对此应有清醒认知与理性研判。”张翼说。